Allons-nous vers un Krach Immobilier?

Coup de tonnerre ! En 2008, l'effondrement de l'immobilier américain a entraîné la chute de la Lehman Brothers Bank, une chute des prix de l'immobilier et un impact dramatique sur l'économie mondiale.

Beaucoup craignent l'explosion d'une bulle immobilière dans les mois à venir. Mais qu'est-ce que c'est exactement ? 

On s'attend vraiment à un Krach immobilier ?

Comment Reconnaître Une Bulle Immobilière ?

Une bulle immobilière est reconnue lorsque les prix d'achat augmentent très rapidement, sans augmenter le même niveau de vie ni la même croissance. Les prix de l'immobilier sont ensuite séparés de l'économie réelle et il existe un risque de surévaluation du marché.

Afin de détecter une bulle immobilière, il est nécessaire d'analyser les prix de l'immobilier sur une longue période de temps et d'identifier certains cycles. Jacques Friggi a plusieurs travaux à long terme réalisée. L'une des études les plus connues concerne l'évolution des prix de l'immobilier par rapport au revenu des ménages.

Ce graphique permet de mesurer l'effort que les ménages français doivent entreprendre pour réaliser un investissement immobilier. Toute augmentation du rapport prix-achat est un indicateur du développement d'une bulle immobilière. Dans ce diagramme, nous pouvons comprendre pourquoi la crise immobilière de 1991 a principalement affecté le capital : le prix d'achat des biens parisiens était complètement séparé du revenu des ménages.

Quelle Est La Cause D'une Bulle Immobilière ?

La spéculation, l'augmentation soudaine de la demande, la méconnaissance du marché des investisseurs sont autant de facteurs responsables de la hausse incontrôlée des prix.

Biens Surévalués

Une propriété est évaluée par plusieurs composants. D'une part, nous trouvons la surface de la parcelle, son équipement et d'autres qualités intrinsèques. Ces éléments représentent la valeur réelle du bien. D'autre part, il existe des données extrinsèques qui influent sur l'évolution des prix. Par exemple, l'écart entre l'offre et la demande joue un rôle important dans la détermination des prix d'achat. Si la demande augmente brusquement, les prix augmentent et les biens sont surévalués... Le risque d'une bulle immobilière apparaît. Si un bien est acheté plus cher que sa valeur réelle, le prix peut diminuer après l'acquisition. L'acheteur verra alors que son bien acquis perd de la valeur.

Si c'est tous les appartements dans une métropole ou un pays, c'est un marché qui s'effondre !

Conditions De Crédit Flexion

Toutes les conditions bancaires en faveur de l'emprunt ne font que sauter la bulle immobilière. Par des prêts à long terme (plus de 25 ans) ou très bas. Les taux d'intérêt peuvent permettre aux ménages d'emprunter davantage et donc d'acheter des biens plus coûteux. Les prix suivent le rythme de la demande et continuent d'augmenter. Ensuite, nous entrons dans un cercle visible. Afin de suivre le rythme de la hausse des prix, les ménages sont toujours endettés et prolongent l'échéance de leurs prêts. Un risque important pour les ménages les plus modestes.

Par exemple, la crise immobilière et financière de 2008 est due à des conditions de crédit très flexibles. Les ménages modestes étaient lourdement endettés, ce qui rendait plusieurs prêts (à première vue) très attrayants taux d'intérêt. Ces taux étaient variables et ont rapidement grimpé. Ménage n'est plus en mesure de rembourser, tout le système s'est effondré.

Politique Immobilière Restrictive

Pour expliquer le déséquilibre entre l'offre et la demande qui a conduit à une augmentation des prix de l'immobilier, restrictif mesures d'urbanisation. Par exemple, la restriction des permis de construire peut entraîner un manque de rénovation urbaine. De même, l'État renforce le déséquilibre entre l'offre et la demande en détruisant de vieux logements sans politiques de revitalisation urbaine. Il est donc essentiel que l'État prenne des mesures pour empêcher une extension de ce déséquilibre sur une plus longue période (par exemple de normandie).

Quelles Sont Les Conséquences D'une Bulle Immobilière ?

Si les prix augmentent mais que la demande reste stable, le marché retrouve son équilibre. Cependant, si la demande piège soudainement, alors vous avez connu une éruption. Ça s'appelle un accident. En conséquence, la valeur des actifs diminue et les investisseurs perdent leur rentabilité.

Faut-Il Craindre L'explosion D'une Bulle Immobilière En France ?

Le scénario de la place de la bulle immobilière après la crise financière de 2008 a laissé de mauvais souvenirs dans les souvenirs. Devrions-nous craindre une nouvelle épidémie alors ? Selon la banque suisse UBS, un tel scénario pourrait se reproduire. Paris est classé 9ème parmi les villes les plus exposées au monde. Selon un article de Vousfinances, un couple avec deux enfants doit gagner 11 000 net par mois pour acheter un appartement de 75m2 à Paris. Un exemple qui montre que les prix sont bien séparés de l'économie réelle et des revenus des habitants... En outre, de nombreux indicateurs suggèrent un marché immobilier français, qui est en surchauffe. En 2019, il y a eu une augmentation annuelle des transactions de 7% et une hausse des prix d'achat ( 28% en cinq ans à Lyon).

Cependant, Une Augmentation Justifiée Des Prix

Cependant, certains acteurs du secteur réfutent la théorieun marché immobilier spéculatif français. En fait, les acheteurs investissent à long terme. La chambre de notaire parle d'un investissement à long terme et de confort.

La hausse des prix est principalement due à la pénurie de biens immobiliers dans les métropoles et au vieillissement généralisé de la population. L'évolution des prix est donc justifiée ici par des critères démographiques et économiques. Dans ce cas, nous ne pouvons pas parler d'une bulle immobilière. En outre, cette hausse constante des prix d'achat est visible ou tendue, surtout dans les zones urbanisées. Les zones rurales ne connaissent pas la même croissance.

En outre, le fardeau de la dette des ménages français reste l'un des plus faibles parmi les pays de l'OCDE. A priori pour éviter les risques d'éclater une bulle immobilière en France d'ici 2020.

Le marché de l'immobilier souffle le chaud et le froid. Selon les courtiers en crédits, la situation serait délicate, pour les agents immobiliers, tout va bien. Le marché de l'immobilier étant auto-prophétique... Il convient de toujours rester positif. Chacun possède son avis sur l'évolution du marché de l'immobilier. Du côté des professionnels, la demande étant si forte par rapport à l'offre, que les épines arrivant n'arrêteront pas ce marché sur sa lancée. De son côté, quelques acteurs de l'immobilier tablent sur une hausse des prix en 2023 : encore 3% de plus en France entière d'ici à septembre 2023, après + 6 % en dix mois au 1er septembre 2022.

Toujours selon ces acteurs, le marché de l'immobilier ne devrait donc pas se retourner en 2023. La remontée des taux d'intérêts, l'inflation, le plafonnement des loyers et l'envolée des taxes foncières ne seront pas des freins suffisants pour ce marché immobilier, décidemment, résistant à toutes les épreuves. Le volume des transactions serait de fait en baisse, mais les prix devraient tenir.

Pour ma part, je ne suis en contradiction avec ce dernier chapitre, car si les ventes baissent c'est bien que les prix de l'immobilier ont subi une hausse trop rapide et déséquilibre l'offre et la demande des foyers.

Le renchérissement du crédit immobilier est important depuis le début de l'année. Les taux ont tout simplement doublé. Et ce n'est pas fini. Les taux devraient continuer de grimper fortement. selon ces mêmes acteurs, leur scénario le plus probable, sur une remontée du taux moyen à 20 ans à 2,75 % en 2023, contre 1,9 % aujourd'hui. Ce sont des taux hors assurance.

Les prix devraient donc continuer de baisser dans certaines villes, surtout dans les centres-villes. Les DPE, et ces nouvelles règles portant sur la limitation (ou l'interdiction) de louer pour les biens mal classés devraient tout de même pousser les prix à la baisse. Parmi ces villes, évidemment Paris, mais également, Lyon, Toulouse et Bordeaux.

Rassurez-vous, la tendance est "à la baisse ce qui est la hausse", l'équilibre sera retrouver sa place d'ici Mars 2023.